樓市成交量步入寒冬，想買房的市民有多少？開(kāi)發(fā)商為賣房使出各種招數(shù)，買房人究竟何時(shí)出手？各樓盤頻傳降價(jià)聲，買房人心目中的"谷底價(jià)"到底幾何？某機(jī)構(gòu)在最近一個(gè)月從13405位網(wǎng)友中，隨機(jī)抽取2681位進(jìn)行電話調(diào)查，形成有效問(wèn)卷2493份，并于昨天發(fā)布了一份關(guān)于購(gòu)房人信心指數(shù)和購(gòu)買力的調(diào)查報(bào)告。報(bào)告顯示，在房?jī)r(jià)拐點(diǎn)出現(xiàn)后，購(gòu)房人信心指數(shù)略有增強(qiáng)，購(gòu)房需求增長(zhǎng)，超過(guò)6成購(gòu)房人將選擇明年一季度出手。

    5成被調(diào)查網(wǎng)友預(yù)期房?jī)r(jià)降幅在10%以下

    13%

    購(gòu)買力

    關(guān)鍵詞

    A

    買房需求逐步累積

    統(tǒng)計(jì)顯示，今年九十月份，南京樓市的成交量同比下降5成，環(huán)比基本持平。但從購(gòu)買意向上看，九十月份卻有20%的上升：從參加團(tuán)購(gòu)及提交真實(shí)手機(jī)號(hào)碼進(jìn)行短信訂閱的數(shù)量來(lái)看，七八月份平均每個(gè)月有9300人左右體現(xiàn)出購(gòu)房意向，而九十月份平均每個(gè)月有大約11000人有購(gòu)房意向，到11月份則大增到13000人以上。

    "從數(shù)字看，購(gòu)買需求持續(xù)增加，這部分需求并未即時(shí)轉(zhuǎn)換為購(gòu)買力，導(dǎo)致九十月份成交持續(xù)走低。進(jìn)入11月在大幅度降價(jià)的刺激下，購(gòu)房需求再度激增。"該中心負(fù)責(zé)人曹維嫦表示。持續(xù)調(diào)控之下，投資客已幾乎被擠出。在購(gòu)房原因的分析中，用于自住的高達(dá)55%，用于改善的占25%，還有15%的人群表示買房是為了結(jié)婚。在剩余的5%人群中，4%是為了投資，1%是用于養(yǎng)老。

    由于剛需人群占據(jù)了購(gòu)房人群的主導(dǎo)，購(gòu)房的戶型意向也隨之更傾向"中小戶型"。調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，超6成網(wǎng)友意向購(gòu)買90平方米以下戶型。剛需的特點(diǎn)同樣體現(xiàn)在預(yù)算上：88%的意向購(gòu)房者能承受總價(jià)在150萬(wàn)元以內(nèi)房源，近半網(wǎng)友能承受100萬(wàn)元以內(nèi)的房源。

    降價(jià)預(yù)期

    關(guān)鍵詞

    B

    5成人預(yù)期不超10%

    在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)顯示的房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中，南京的房?jī)r(jià)每個(gè)月下降幅度從未超過(guò)1%，這表明樓市的整體價(jià)格依然相對(duì)穩(wěn)定。這可能也是網(wǎng)友普遍對(duì)房?jī)r(jià)的判斷相對(duì)冷靜的原因。

    統(tǒng)計(jì)顯示，48%的網(wǎng)友預(yù)期房?jī)r(jià)降幅將在10%以內(nèi)，34%的網(wǎng)友預(yù)期房?jī)r(jià)降幅在10%-20%。認(rèn)為房?jī)r(jià)降幅在20%-30%的只有13%的網(wǎng)友，僅5%的網(wǎng)友認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)降30%以上。

    不過(guò)，網(wǎng)友對(duì)不同板塊的降價(jià)預(yù)期卻是不同的。其中城北板塊的降價(jià)預(yù)期，網(wǎng)友有明顯的分歧：36%的人認(rèn)為降幅在10%以下，但認(rèn)為降幅在10%--20%和20%-30%的各占27%。

    降價(jià)預(yù)期最低的是房?jī)r(jià)水平目前最低的江北板塊。僅有8%的網(wǎng)友認(rèn)為江北板塊的降幅應(yīng)該在20%以上。"江北板塊是第一個(gè)打響降價(jià)的地區(qū)，幾個(gè)月來(lái)價(jià)格已經(jīng)下調(diào)了不少，這可能是網(wǎng)友降價(jià)預(yù)期降低的原因。"曹維嫦娥分析說(shuō)。

    購(gòu)房信心

    關(guān)鍵詞

    C

    6成人打算很快買房

    與購(gòu)買需求增加同步的是購(gòu)房信心的增長(zhǎng)。從買房時(shí)點(diǎn)、買房計(jì)劃、成交感受、市場(chǎng)關(guān)注度、綜合指數(shù)這五個(gè)方面看，11月份的指數(shù)都比10月份略有增加。但總體而言，大多數(shù)購(gòu)房人還處在"信心度較低"與"一般有信心"之間。

    在購(gòu)房計(jì)劃調(diào)查中可以看出，首置與首改需求相對(duì)比較迫切，購(gòu)房時(shí)間上自主調(diào)節(jié)空間有限，而多次改善人群購(gòu)房計(jì)劃有所提前。在成交量信心上，盡管10月成交量下滑明顯，但受價(jià)格下跌影響，各類購(gòu)房者預(yù)期11月住房成交量將反彈。

    在被調(diào)查者中，打算在2011年底前買房的占20%，到2012年一季度前打算出手的購(gòu)房者達(dá)到63%，可以預(yù)見(jiàn)到2012年一季度，樓市或?qū)⒂瓉?lái)一個(gè)小高峰。

    對(duì)于樓市調(diào)控的未來(lái)，超8成購(gòu)房人對(duì)未來(lái)半年的政策走勢(shì)持謹(jǐn)慎態(tài)度，認(rèn)為政策持平的占26%，認(rèn)為小幅收緊的則占到了48%。而在房?jī)r(jià)走勢(shì)上的預(yù)期截然不同，看跌、看漲和看平的都占30%左右，對(duì)未來(lái)成交量的預(yù)期同樣各占三成左右。

    網(wǎng)尚機(jī)構(gòu)研究總監(jiān)顏濤認(rèn)為，目前各類購(gòu)房主體達(dá)成一致共識(shí)，房?jī)r(jià)已進(jìn)入局部下降時(shí)代。他預(yù)計(jì)，部分場(chǎng)外觀察的投資人群關(guān)注度明顯提升，有借機(jī)入市傾向，各類購(gòu)房人群潛在購(gòu)房需求依舊迫切，但觀望情緒濃厚。

    "南京房?jī)r(jià)已經(jīng)進(jìn)入實(shí)質(zhì)性下行通道，撬動(dòng)購(gòu)買力需求激增，2012年一季度需求將逐步轉(zhuǎn)化為有效購(gòu)買力。自住需求支撐市場(chǎng)，豪宅需求創(chuàng)新低，高端豪宅市場(chǎng)將陷入困境。降價(jià)樓盤、新盤將成為今年歲末的主角，開(kāi)發(fā)商降價(jià)求量成為主要營(yíng)銷手段。"顏濤說(shuō)。

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    "夜光"再現(xiàn)!萬(wàn)科[簡(jiǎn)介最新動(dòng)態(tài)]100套房昨又被搶光

    上周，仙林湖邊的萬(wàn)科金色領(lǐng)域開(kāi)盤，首批200套房源在不到3個(gè)小時(shí)里被買房人哄搶一空，制造了南京樓市半年多來(lái)僅有的"夜光"。昨天，神奇的"夜光"一幕再次上演：萬(wàn)科加推100套房源，均價(jià)從9900元/平方米上漲到10000元/平方米，再次被買房人買光。

    昨晚，金色領(lǐng)域加推的100套房源來(lái)自06棟和03棟的03、04單元，戶型仍然是90平方米和110平方米精裝房源。與第一次開(kāi)盤的9900元/平方米均價(jià)相比，昨天晚上開(kāi)盤的第二批房源價(jià)格上調(diào)了100元，價(jià)格上調(diào)的原因是06棟的景觀好。

    據(jù)了解，雖然萬(wàn)科金色領(lǐng)域與仙林湖之間隔著保利羅蘭香谷[最新消息價(jià)格戶型點(diǎn)評(píng)]項(xiàng)目，但金色領(lǐng)域06棟、05棟的部分房源也屬于"湖景房"，因此價(jià)格被抬了上去。"06棟的9層以上全部都能看到仙林湖。"萬(wàn)科方面的一位銷售人員肯定地說(shuō)，因此6號(hào)樓同層同房號(hào)比3號(hào)樓高出100元左右。

    "湖景房"的出現(xiàn)拉高了整體均價(jià)，但昨天晚上趕到現(xiàn)場(chǎng)的200組左右購(gòu)房人都表示可以接受。昨天7點(diǎn)開(kāi)盤后，恰恰是相對(duì)貴一點(diǎn)的06棟賣得更快。到昨天晚上接近9點(diǎn)，這批100套房源已經(jīng)被全部認(rèn)購(gòu)，萬(wàn)科金色領(lǐng)域的"夜光"竟然梅開(kāi)二度。萬(wàn)科方面表示，接下來(lái)還有300套房源的開(kāi)盤時(shí)間和價(jià)格都沒(méi)有確定。

    淘寶賣房!花一元錢搶拍1%的總價(jià)優(yōu)惠

    "親，來(lái)看看我們的房子，有優(yōu)惠哦"--如果有一天你在逛淘寶時(shí)不經(jīng)意看到這樣的吆喝，千萬(wàn)不要覺(jué)得很意外。萬(wàn)科金域藍(lán)灣[最新消息價(jià)格戶型點(diǎn)評(píng)]已經(jīng)成為南京第一家把銷售渠道拓展到淘寶網(wǎng)上的樓盤，你只要在淘寶上花1元錢，就可以買到這家樓盤在售房源1%的總價(jià)優(yōu)惠。

    打開(kāi)淘寶網(wǎng)頁(yè)，進(jìn)入"南京萬(wàn)科官方在線商店"，可以發(fā)現(xiàn)網(wǎng)頁(yè)明顯是經(jīng)過(guò)專業(yè)人員精心設(shè)計(jì)的。偌大的"親，萬(wàn)科來(lái)了"的標(biāo)語(yǔ)，立刻縮短了買房人與開(kāi)發(fā)商之間的距離。這家網(wǎng)店的幾名客服被起名為"金小魚(yú)""藍(lán)小灣""萬(wàn)小可""南小萬(wàn)"，也被網(wǎng)友連稱"太萌"。這個(gè)店鋪里目前只負(fù)責(zé)銷售與萬(wàn)科金域藍(lán)灣相關(guān)的房源。不過(guò)買房人并不可能直接通過(guò)淘寶買房，而是可以購(gòu)買"1元鉑金卡"和"秒殺購(gòu)房券"。按照網(wǎng)頁(yè)上的介紹，購(gòu)房人花1元錢買"1元鉑金卡"后，就能拍下房?jī)r(jià)1%的優(yōu)惠，在購(gòu)買南京萬(wàn)科金域藍(lán)灣二期[最新消息價(jià)格戶型點(diǎn)評(píng)]在售房源時(shí)可以使用。而購(gòu)房人只要能拍到"秒殺購(gòu)房券"，就可以沖抵17萬(wàn)元房款，前天下午，這個(gè)網(wǎng)店成交了第一筆生意，一名網(wǎng)友"秒殺"到了這張購(gòu)房券。

    據(jù)了解，萬(wàn)科與淘寶已經(jīng)公開(kāi)表示將展開(kāi)深入合作，此前深圳萬(wàn)科、武漢萬(wàn)科都已經(jīng)在淘寶上開(kāi)店，有了一定的網(wǎng)上賣房的經(jīng)驗(yàn)。

    南京萬(wàn)科相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，在淘寶上賣房的舉動(dòng)，是希望吸引真正的買房人，讓購(gòu)房者得到實(shí)實(shí)在在的實(shí)惠。另外，南京萬(wàn)科近日還將試水網(wǎng)上車位銷售等電子商務(wù)銷售方式。"此前南京不少樓盤都與網(wǎng)站有電商合作，但大都是進(jìn)行團(tuán)購(gòu)，這與傳統(tǒng)的銷售模式區(qū)別不大，如能利用好淘寶這樣的平臺(tái)，不排除今后會(huì)有比較好的銷售模式，但目前仍在探索階段。"一位業(yè)內(nèi)人士稱。

    成本甩房!保利[簡(jiǎn)介最新動(dòng)態(tài)]新盤放風(fēng)均價(jià)"8"字頭

    繼銀城、天正、萬(wàn)科之后，保利地產(chǎn)[簡(jiǎn)介最新動(dòng)態(tài)]昨天宣布，將于下個(gè)月初開(kāi)盤的江寧項(xiàng)目梧桐語(yǔ)，第一批房源也將"成本價(jià)"出售。"首批房源均價(jià)將是'8'字頭。保利地產(chǎn)江蘇公司副總經(jīng)理陳艷萍說(shuō)，位于江寧大學(xué)城的保利梧桐語(yǔ)首批將推出三棟樓，預(yù)計(jì)280套房源，后面的房源不會(huì)比這個(gè)價(jià)格更便宜。

    8000多元/平方米算不算"抄底價(jià)"？曾經(jīng)有業(yè)內(nèi)人士根據(jù)最近仙林湖邊的萬(wàn)科金色領(lǐng)域砸出的"谷底價(jià)"來(lái)分析：金色領(lǐng)域的樓面地價(jià)是4200多元/平方米，售價(jià)精裝修9900元/平方米，這樣算下來(lái)毛坯也就8000多元/平方米，實(shí)際上萬(wàn)科的利潤(rùn)空間微乎其微。

    據(jù)了解，保利梧桐語(yǔ)所在的地塊，是保利地產(chǎn)去年年底在南京市國(guó)土部門的公開(kāi)拍賣上競(jìng)得，樓面地價(jià)不到3300元/平方米，因此曾經(jīng)有人猜測(cè)，保利拿地僅僅一年就發(fā)售，如果成本控制得當(dāng)，賣個(gè)7000元/平方米還有賺頭。陳艷萍昨天否認(rèn)了這樣的分析。她算賬說(shuō)，綜合多個(gè)成本加起來(lái)之后8000多元的開(kāi)盤均價(jià)將是不賺錢的"成本價(jià)"。陳艷萍認(rèn)為，梧桐語(yǔ)的價(jià)格策略將是低開(kāi)高走，先用低價(jià)在年底沖擊市場(chǎng)，賺到口碑和人氣。

    據(jù)了解，梧桐語(yǔ)地處地鐵一號(hào)線南延線終點(diǎn)站附近。離這里最近的樓盤華菁水苑目前在售房源折后均價(jià)8500-8700元/平方米，如果保利梧桐語(yǔ)最終以'8'字頭均價(jià)公開(kāi)，在位置和品牌上有明顯劣勢(shì)的華菁水苑將受到明顯沖擊。但就價(jià)格而言，眼下的江寧樓市可謂"一團(tuán)混戰(zhàn)"。在比大學(xué)城離市區(qū)近得多的小龍灣地區(qū)，曾經(jīng)的"地王"銀城千花溪將以11000-12000元/平方米的價(jià)格入市，但已經(jīng)是"零利潤(rùn)"；而緊靠千花溪的王子公館前天晚上突然喊出了9500元/平方米的均價(jià)。比保利梧桐語(yǔ)近一站路的地區(qū)，有均價(jià)9000元/平方米的龍庭水岸，也有可能要以11000元/平方米以下的價(jià)格"虧本賣房"的天御溪岸。

    "梧桐語(yǔ)是保利進(jìn)入南京之后的第四個(gè)項(xiàng)目，此前三個(gè)都從沒(méi)有喊出過(guò)'成本價(jià)'入市，這說(shuō)明面對(duì)嚴(yán)峻的市場(chǎng)，即使是央企也不得不放下身段，在價(jià)格上作出讓步。"一位業(yè)內(nèi)人士分析，但保利的"8"字頭入市究竟能收到什么樣的效果，還得看購(gòu)房人的判斷以及開(kāi)發(fā)商如何出牌，"比如接近8000元和接近9000元應(yīng)該會(huì)有不同的效果"。