北京重定普通住宅標準用意深遠

    北京再出樓市調控"新政"

    根據北京市住建委、地稅局日前聯(lián)合制定的《關于公布本市享受優(yōu)惠政策普通住房平均交易價格的通知》，以及北京市財政局、地稅局、住建委聯(lián)合制定的《關于加強存量房交易稅收征管工作的通知》，自12月10日起，北京市享受優(yōu)惠政策普通住房平均交易價格調整為按照全市住房平均交易價格結合區(qū)位調整系數(shù)確定。

    這個新政究竟會對北京樓市產生什么影響？

    政府通過減稅，最大程度地支持普通居民家庭自住型購房需求，是此次新政的一個著力點和亮點。在解決中低收入家庭住房問題上，各地通常采取的辦法是加大廉租住房、經濟適用住房建設的力度。這一方法固然能對平抑房價、緩解"夾心層"住房難題產生積極作用，但解決之道顯然不能、也不應僅僅局限于此。此次北京另辟蹊徑，通過"重定普通住宅標準"，提高豪宅門檻，讓更多"被豪宅"的房子符合"普通住宅"標準，享受契稅優(yōu)惠--在新標準下，不同區(qū)域內，購售雙方契稅和營業(yè)稅的減免幅度最高能達到7萬余元至12萬余元不等；也讓鐘情于購買普通住宅的中低收入家庭，在購房中能享受到稅收優(yōu)惠，減輕了置業(yè)壓力。毫無疑問，此次出臺的新政，對那些以"舊"換"新"、改善居住條件的人群，或者謀求一步到位的剛需購房者是一個利好。北京市的這一"落實差別化稅收政策，引導合理住房消費"的樓市調控思路，無疑會對其他地方政府的樓市調控，產生示范作用和標桿效應，也必將會成為樓市調控的新動向。

    新政還會刺激單價不高的"普通住宅"二手房交易，并分流一部分剛需人群對一手房的需求，抑制一手房價格上漲。一方面，新政在價格方面，不再按成交總價，而是按成交單價認定；不同區(qū)域的標準由全市住房平均交易價格結合區(qū)位調整系數(shù)確定；調整系數(shù)除了考慮環(huán)線因素，還考慮了南城、北城的區(qū)分。這種根據北京樓市現(xiàn)實進行的調整和細分，既會給北京二手房市場提供更多符合剛需人群購買需求的"普通住房"，也會通過房源的增加，刺激剛需。另一方面，新政將普通住宅定義為必須同時滿足住宅小區(qū)容積率在1.0(含)以上、單套建筑面積在140(含)平方米以下、實際成交價格低于新確定的區(qū)域普通住房平均價格1.2倍以下的住房，并表示符合條件的"普通住房"，購售雙方都可以享受稅費優(yōu)惠。由于剛需人群屬于稅費敏感型人群，稅費變化不僅會影響到二手房交易，也會影響對一手房的需求。因此，此次由于豪宅標準提高而帶來的稅費優(yōu)惠，不僅會刺激存量房交易，也會倒逼開發(fā)商的新盤定價。那些主要面向剛需人群銷售的新樓盤，其成交單價必然要考慮是否能讓購房人享受到稅收優(yōu)惠。畢竟，中低收入人群仍是目前北京樓市中不受"限購"限制的購房主體。

    新政也為未來北京開征房產稅做了鋪墊。減少稅負，保護自住需求，打擊投機炒作，固然是此次新政的意圖所在，但"為未來房產稅開征做鋪墊"，或許是新政意圖中另一個容易被人忽視的方面。從已經開征房產稅的重慶、上海來看，重慶市個人住房房產稅在主城9區(qū)范圍內征收，納入征收對象的住房包括：個人擁有的獨棟商品住宅；個人新購的高檔住房；在重慶市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人新購的第二套(含)以上的普通住房。上海市房產稅的征收對象主要是上海市居民家庭在上海市新購且屬于該居民家庭第二套及以上的住房(包括新購的二手存量住房和新建商品住房)和非上海市居民家庭在上海市新購的住房?？梢?，在房產稅開征對象中，除了新購住房外，豪宅是最可能被征稅的對象。此次北京調高豪宅標準后，普通住宅占比將達到80%以上，這無疑為未來向豪宅開征房產稅創(chuàng)造了條件，也為房產稅的開征減輕了社會阻力，為北京樓市的下一步調控預留了政策空間。